Los “loteos brujos” (o loteos irregulares) corresponden a la venta o subdivisión ilegal de terrenos que no cuentan con permisos municipales, no cumplen con la superficie mínima exigida (5.000 metros cuadrados en suelo rural) y carecen de servicios básicos como agua, luz o alcantarillado.

En este escenario, las personas afectadas presentan querellas criminales por delitos de estafa e infracción al artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

Los denunciantes y querellantes son las propias víctimas que compraron engañadas (frecuentemente mediante la figura de “cesión de derechos” y no un título de dominio real).

En Punta Arenas se han registrado múltiples querellas y formalizaciones (en contra de particulares y profesionales) por la venta irregular de terrenos, específicamente en la zona de Agua Fresca, al sur de Punta Arenas.

Las consecuencias legales para los vendedores, lo estipula el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que castiga con penas de presidio a quienes realizan actos o contratos para transferir el dominio con el fin de crear poblaciones o loteos al margen de la normativa.

Hoy en día existe la imposibilidad de regularizar los terrenos irregulares vendidos a terceros. Y, es que las modificaciones legales (como la Ley 21.108 que reformó el Decreto Ley 2.695) buscan impedir que estos terrenos de origen ilegal puedan ser inscritos o saneados posteriormente por los compradores.

Nueva querella

Este jueves 15 de octubre, el juez de Garantía de Punta Arenas, Franco Reyes, declaró admisible una nueva querella criminal por el delito de estafa y ordenó remitir al Ministerio Público los antecedentes aportados por seis víctimas para su investigación.

El querellado, H.E.B.M., es dueño de un inmueble ubicado en la ciudad de Punta Arenas, en prolongación calle Mardones sin número, sector Pampa Redonda, que corresponde a la parcela 53-4, del plano que se encuentra inscrito en el Registro de Propiedad del año 1985.

Con fecha 6 de diciembre de 2022, el demandado solicitó la división predial del inmueble ante la Municipalidad de Punta Arenas, en 16 lotes de diversas medidas, equivalentes al 90,12% de la superficie del inmueble, que totaliza los 5.607 metros cuadrados. A la fecha de La presentación de esta querella criminal, “hay certeza que dicha subdivisión fue rechazada, por encontrarse con observaciones que no fueron subsanadas por el propietario, observaciones que obstan la subdivisión y que el querellado tenía pleno conocimiento que no iba a levantar, lo que torna esta operación civil en una estafa de la cual toman conocimiento mis representados en esta fecha”, expone el abogado Carlos Contreras en su libelo.

Lo cuestionable para la parte querellante, resulta el hecho que a pesar de la fecha de la solicitud de subdivisión, el propietario, previo a la adquisición del dominio del inmueble referido, “comenzó a ofrecer los lotes que resultarían de la subdivisión del terreno, generando antecedentes que permitieran dar sustento y credibilidad a dicha aseveración, argumentando la proximidad de la compra del terreno, y en consecuencia de lo anterior, celebró los contratos de promesa de compraventa con los afectados”.

Las víctimas pagaron valores que fluctúan entre los 30 y 83 millones de pesos por los sitios prometidos, totalizando un perjuicio de 290 millones de pesos. Los contratos de compraventa se hicieron entre noviembre de 2020 y febrero de 2021. Se pactó que el contrato de compraventa definitiva se celebraría en un plazo máximo de 2 años a contar de la fecha de la suscripción de la promesa. También se estipuló el cobro de multas ante cualquier incumplimiento.

Los demandantes trataron de hacer las gestiones con el vendedor para la suscripción de los contratos definitivos de compraventa a partir del mes de enero del año 2023, incluidas demandas civiles, sin que se hayan obtenido acciones concretas por parte del demandado. A mayor abundamiento, en marzo de este año cortó todo tipo de canal de comunicación, no contestando correos electrónicos, llamados ni mensajería de texto.

“Lo que es más grave es que se ha constatado que abandonó la región y el país para no responder de sus obligaciones contractuales”, se denuncia. Así lo certifica el movimiento migratorio de esta persona, quien el 8 de junio de 2023, registra salida a través del Aeropuerto Arturo Merino Benítez hacia Bahréin, en Asia Occidental.

Para las víctimas, los contratos de promesa de compraventa se sustentaban en un proyecto de subdivisión, el cual cuenta con observaciones y debe ser reformado en su totalidad, lo que alteraría significativamente los lotes que se pretendían.